もふもふ不動産のもふです。この記事ではそんな疑問にお答えしていきます。
少しでも安く良い不動産を買うには、たくさんの物件を見て調査することが大切です。その中で、たまに「市街化調整区域」の不動産を見ることがあると思います。私は不動産投資家で、これまで10回以上不動産を売買しており、常に物件情報を検索しています。その経験から言うと——市街化調整区域の不動産は価格は安いのですが、売却しにくく再建築できない場合もあるので、住居用としても投資用としてもあまりお勧めできません。
この記事では、市街化調整区域とは何か、その不動産を買ってもいいのかについて、不動産投資家の私の意見を解説します。
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市街化調整区域とは？市街化を抑制する区域
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定される「市街化を抑制すべき区域」のことです。少子高齢化に伴い過疎化が課題となる中、地方自治体は広いエリアの電気・水道・道路・下水などのインフラを整備し続けることが難しくなってきています。そこで、都市として発展させる「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」にエリアを分けているのです。
市街化区域とは
市街化区域は、市街化を進めて街を発展させていく地域です。住居が建ち、道路が整備され、下水道などのインフラ整備も優先的に行われます。ほとんどの住宅やマンションは市街化区域に建っています。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は市街化を抑制するエリアなので、住宅を建てることが基本的に難しいと考えたほうが良いでしょう。開発許可を取れば建てられるケースもありますが、自治体によって対応はまちまちなので担当部署への確認が必要です。また、道路や下水道の整備が遅れたり、外灯や歩道の整備も優先されないことが考えられます。
一方で、市街化調整区域にも住宅が建っていて、たまに売りに出されることがあります。例えば「既存宅地」といって、市街化調整区域に指定される前から家が建っていたケースです。この場合は同規模の物件に限り、建て直しが可能なケースもあります。
(参考)愛知県岡崎市の市街化区域と市街化調整区域
例として愛知県岡崎市を見てみましょう。岡崎市は387㎢の広さに約38万人が住む、愛知県の中核都市の一つです。
赤で囲まれている部分が市街化区域で、約58㎢。主に電車の駅の周りが指定されているのがわかります。駅を中心に都市が発展していくため、駅の周りが市街化区域にされることが多いのです。赤で囲まれていない黄緑のエリアが市街化調整区域で、約202㎢。市街化区域よりはるかに広いですね。岡崎市として市街化区域に都市機能を集中させたい意図があり、このようになっています。右端のグレーの部分は都市計画区域外(非線引きエリア)です。
市街化調整区域に家を買うのはありなのか？
結論から言うと、あまりお勧めできません。理由は冒頭の3つのデメリットです。
１．市街化が抑制されているので今後の発展が見込めない
不動産は、都市化が進み人口が増えるエリアで価格が上昇します。市街化調整区域はエリアとして地価の上昇が見込めないため、地価が下落していく可能性のほうが高いでしょう。
２．不動産の価値が低く、将来売却できない可能性がある
市街化調整区域の不動産を買いたい人は少なく、人気がありません。だからこそ価格が安い傾向にあるのですが、10年後20年後にそのエリアがますます過疎化したとき、価格が付かなくて売却できなくなる可能性もあります。不動産は放棄することができないので、不人気エリアの不動産を保有し続けるのはかなりのリスクです。長期保有の可能性があるなら、お勧めしにくいです。
３．住宅ローンを受けるのが難しい
市街化を抑制するエリアなので、ほとんどの銀行は市街化調整区域の不動産に住宅ローンを出しません。一部のネット銀行などでは借りられる可能性があるといわれていますが、大部分の銀行では難しいため、現金で買える人しか買えないことになります。そうすると買える人がかなり絞られ、ますます売却しにくくなるのです。
不動産投資で市街化調整区域の物件を買うのは、問題か？
僕自身、これまで1棟物を4棟、戸建てを2戸、土地を1カ所購入してきましたが、市街化調整区域の不動産を購入したことはありませんし、今後も購入しないようにしています。
3つのデメリットに加えて、投資物件として持つ場合はもう一つデメリットがあります。銀行からの担保評価も低いので、保有していても資産として認められにくいのです(銀行によりますが)。せっかく現金を出して買っても、銀行から評価されないと、資産をただ減らしただけのように見られてしまいます。
自宅なら気に入ってずっと住む選択肢もありますが、僕は投資用物件なら何年後かに売却して出口を取りたい。そのとき市街化調整区域だと売却が非常に難しく、足かせになる恐れがあります。。よほど安くて利回り100%とかの物件なら考える余地もありますが、利回り20%くらいならデメリットのほうが大きく、わざわざ買う意味はないと個人的に考えています。
市街化調整区域とは？不動産を買ってもよいのかまとめ！
市街化調整区域の不動産は安い傾向にありますが、融資が付きにくく売却が難しいというデメリットのほうが大きいので、購入はあまりお勧めできません。よほどの理由がない限り、見送ったほうが良いと考えています。
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