もふもふ不動産のもふです。この記事ではそんなお悩みに答えます。
私はサラリーマンをやりながら不動産投資や会社の経営を行っており、常に税金への対処を戦略的に考えてきたので、納税者として様々な知識と経験があります。その経験を踏まえて、減価償却を使った節税方法について解説します。
お医者さんや外資系企業でたくさん稼いでいる方、不動産投資で大きく利益を出している方は、常に税金と戦っていると思います。所得税と住民税を合わせた最高税率は55%。仮に1億円の課税所得があっても、5,500万円近くを税金で持っていかれてしまうのです。。減価償却を使えば、これを節税することが可能です。
この方法はかなり強力で、実際に使っている不動産投資家も多くいます。ただしリスクもあるので注意が必要です。この記事では、減価償却を使った節税方法とその注意点を、初心者にもわかりやすくまとめています。
減価償却を使った不動産投資の節税方法をわかりやすく解説
サラリーマンの税金の記事で解説したように、不動産の家賃収入は本業と合算して税金を計算するため、家賃収入が増えると累進課税で税金が激増します。一方、不動産の売却益は5年未満だと39%と高いのですが、5年を超えると20%の低い税率になります。この「総合課税(最大55%)と譲渡税(20%)のゆがみ」を利用して節税するのがこの手法です。
減価償却を使った節税方法
減価償却とは、物の価値が減っていくぶんを経費に計上できる仕組みです。土地は減価償却できないので、建物のみを償却します。建物が耐用年数を超えていた場合、最短4年で償却できます。そのため、この節税方法では耐用年数を超えていて建物価格の割合が高い不動産を購入することが多いです。
例えば、土地5,000万円+建物5,000万円＝1億円の耐用年数超えアパートを購入したとします。建物5,000万円を4年間で償却できるので、毎年1,250万円ずつ経費(マイナス)を計上できます。
減価償却のイメージ
買ったときは5,000万円の価値があった建物が、税法上は毎年1,250万円ずつ価値が下がり、4年で0円になります。この1,250万円をマイナスとして計算できることの節税効果が、とても大きいのです。
減価償却を使った節税のイメージ
例えば課税所得が6,000万円あったとします(不動産収益でも給料でもOK)。最高税率55%なので、所得税と住民税をがっつり払わなければなりません。。ここで5,000万円の建物を買って4年で減価償却すれば、毎年1,250万円がマイナスになるので、1,250万円×55%の税金を払わなくてよくなります。これが減価償却による節税の効果です！
減価償却による節税効果の計算
この例では、4年間の減価償却による効果は5,000万円×55%＝2,750万円。そして5年経過後に1億円で売却できたと仮定すると、
売却益の税金 ＝ ｛売値(1億円) − 簿価(5,000万円)｝× 税率(20%) ＝ 1,000万円
簿価とは決算書に載っている不動産の価値のこと。建物は償却し切って0円なので、土地の5,000万円だけが残っています。よって、
節税効果 ＝ 減価償却の節税(2,750万円) − 売却益の税金(1,000万円) ＝ 1,750万円
の節税になります。
税金の繰り延べの効果
もう一つの大きな効果が税金の繰り延べです。減価償却で毎年の税金が減り、その分の税金は売却時までかかりません。税金の支払いを後ろに引き延ばせるので「税の繰り延べ効果」と呼ばれています。手元資金を厚くしたい時期には特に有効です。
減価償却を使った節税方法の注意点
売却価格まで含めて計算しないと、節税にならない
当然ですが、節税のために1億円の物件を買って「5年後にいくらで売れるのか」が最も重要です。耐用年数を超えたアパートなので、そんなに高く売れない可能性もあります。節税で1,750万円得しても、売却で1,750万円以上損したら意味が薄れてしまいます(繰り延べの効果は残りますが)。節税目的で不動産を買うときは、修繕費や運営の利益、いくらで売却可能かまで含めて検討しないと、のちのち後悔することになります。気を付けてください。
もともとの税率が低いと節税の効果があまりない
今回は税率55%のパターンで計算しました。年収700万円のサラリーマンだと課税所得は370万円ほどで、所得税20%+住民税10%＝30%。税率30%くらいだと売却益の20%と大差なく、節税効果は小さくなります。税金の繰り延べを目的にするのはありかもしれませんが、この手法は基本的に高額所得者向けです。
不動産投資の節税方法の解説のまとめ
この手法はかなり効果的で、いろいろな不動産投資家が使っています。一方で、売却まで含めて税金を計算する必要があるので注意してください。さらに税金について知りたい方は、以下の記事もどうぞ。