もふもふ不動産のもふです。2014年に静岡県で購入したアパートを、2017年に売却した体験談をまとめました。
収益不動産をお持ちの方は、売却するかどうか非常に悩むと思います。高値で売却できるか？もっと値上がりしないか？売却したら家賃が入らなくなるが大丈夫か？——僕も同じ疑問に直面しました。悩んでも答えはなく、とても悩ましいですよね。。
この記事では、僕がどういう考えでアパートを売却したのか、2014年に3,500万円で買ったアパートをなぜ2017年に5,300万円で売却できたのかをまとめています。売り方によって売却価格は大きく変わるので、高く売る方法についても解説しています。アパートを保有されている方や、これから購入しようとされている方の参考になれば幸いです。
売却したアパートのスペックと思い出
2014年7月に個人で購入した、不動産投資家デビューの思い出の物件です。静岡県の富士山のほうにある築20年くらいの軽量鉄骨アパートで、利回り20%近く、満室経営。融資期間15年にもかかわらずキャッシュフローが6%弱も出ていた超優良物件でした。
しかし、さまざまな理由で2017年3月に売却しました。保有期間はたったの3年弱。5年未満なので短期譲渡となり、税金が39%もかかってしまいます。「どうして思い入れの強い1棟目を売却したのか？」といろいろな投資家友達から聞かれました。僕自身、退去やリフォームのたびに何度も現地に行った思い入れのある物件で、手放すのはさみしく、持ち続ける選択肢もありました。それでも売却を判断した理由が3つあります。
1)不動産投資物件価格の下落を感じていた
2014年以降、物件価格は上がりっぱなしだったのですが、2016年秋くらいから利回りの高い木造や軽量鉄骨の物件を見かけることが増えてきました。不動産投資家は日々物件情報を見続けているので、価格が上がってきたか下がってきたかは感覚的にわかってきます。実際に不動産屋さんに資料請求する数が増えてきた——ということは、それだけ価格が下がり、検討に値する物件が増えてきたということです。
この少し前あたりから、スルガ銀行が木造や軽量鉄骨に融資を出しにくくなり、物件価格が徐々に下がってきていました。銀行が融資を出さなくなると、買える人が減るので価格は下落する傾向にあります。僕の物件も、そのうち価格が一気に下落する可能性があると感じました。
2)銀行から物件が評価されず融資の足かせだった
銀行に融資の相談に行って資産を評価してもらったとき、衝撃の事実を聞きました。保有していたアパートが耐用年数を超えていたので、メガバンクなどからは物件の担保評価が全然出ていなかったのです。
市場価格では利回り12%・満室で5,000万円くらいの価値があり、土地の固定資産評価が2,500万円、融資残高も2,500万円くらい。僕としては含み資産でプラス評価になると思っていました。しかし実際は、耐用年数を超えているので銀行は土地しか見てくれず、土地値2,500万円にさらに掛け目を入れてざっくり1,000万円くらいしか評価されていませんでした。つまり融資残高2,500万円に対して物件の価値1,000万円——マイナス1,500万円です(笑)。
これはかなり想像外でした。市場では5,000万円近くで売買されているのに、銀行はたったの1,000万円くらいでしか見てくれない(りそな銀行では耐用年数を超えていると物件の価値0・収益0・負債だけ見る、という超厳しい運用と聞いたことがあります)。この物件が足かせになって、メガバンクでは他の物件に融資が付きにくい状況でした。これを解消するには、売却しかありませんでした。
3)すぐ売却した時と長期譲渡で売却した時の手残り比較
今売ったほうが得なのか、保有したほうが得なのか。こういうときは具体的に計算するのがお勧めです。「今5,300万円で売却できた場合」と「長期譲渡税(20%)になる2020年に売却した場合」をシミュレーションしてみました。
結果、3年後に4,000万円で売れた場合(それまでの手残り含む)と、今5,300万円で売れた場合が同じ手残りになる計算でした。2017年に入って物件価格がさらに下がってきているのを感じていたので、3年後に4,000万円で売れるか不安でした。オリンピック後に市場が崩壊している可能性も考慮すると、3年早く多額の現金を手にし、マイナス評価の物件を整理したほうが、経営として遥かに効率がよく機会損失がないと判断しました。
アパートを高く売却した方法
短期譲渡の39%の税金を払ってでも早く売るほうが得という結論に至ったので、売却活動を始めました！売却方法は一般媒介契約にして、2〜3社にお願いしました。地方でプレミア物件でもないため、普通にネットに出して募集をかけました。
当初5,600万円で1年くらい売りに出していたのですが、なかなか売れず。2017年に入って5,300万円に価格を下げたところ、購入希望の法人が現れて買っていってくれました。短期で売ろうとすると価格を下げざるを得ないので、ある程度長期スパンで売りに出したほうが高く売れる可能性は高くなりますね。
物件売却の結果を振り返ってみて
売却から1年後(2018年7月)の感想です。結論、売って大正解でした。不正融資問題で想像以上に銀行融資が厳しくなり、地方の木造・軽量鉄骨の価格は下がり続けました(2019年7月時点でさらに下落)。
売却で手元キャッシュがかなり増え、信用毀損していた耐用年数超えの物件も整理できたことで、メガバンクで融資を受けて築16年のRCマンションを買うことができました。銀行評価の出ない物件を手放して、積算価格以下で耐用年数が30年残っているRCを買えたのは、とても大きな飛躍だったと思っています。
2021年の今振り返ってみる
このタイミングで売却して信用毀損を解消し、多額の現金を手にしたことは、大きな飛躍のきっかけになりました。この後は、
- 現金が多額にある状態
- 信用毀損しておらず自己資本比率が高い状態
- ブログやYouTubeなどの収入が増えて債務償還年数が短くなった(債務償還年数の解説はこちら。銀行融資で超重要な概念です！)
という効果があり、銀行から融資を断られることが無くなりました。
アパート売却のまとめ
僕自身、売却するかどうか悩みましたが、振り返ってみると売却して良かったと思っています。物件を売却する可能性がある方は、一度自分の物件を査定に出して、どれくらいの価格になるか見積もっておくのがおすすめです。例えば3,000万円で買ったマンションが4,000万円になっている可能性もあれば、2,000万円になっている可能性もあります。保有する不動産の価格を知っておくことは、今後の賃貸経営や人生計画のためにとても大切です。皆様の不動産が高値で売却でき、さらなる飛躍のきっかけになればうれしいです。