もふもふ不動産のもふです。カーローン、住宅ローン、不動産投資用のローン、事業性の融資——銀行はさまざまな融資をしています。でも「どうやって銀行から融資を受けたらいいのか、全然わからない」という方がほとんどだと思います。
僕自身、不動産投資家として5つの銀行から1億円以上の融資を受けており、プロパーローンという事業性の融資も受けています。この記事では、銀行がどのように融資を判断しているのか、どの銀行を選べばいいのかという、融資の基礎を実体験ベースで解説します。
銀行から融資を受けるために必要なこと
銀行から融資を受けるために重要な決め手は、次の4つです。
- どの銀行から融資を受けるか？
- 何に使うのか？
- 銀行のどの商品(パッケージ)を使うか？
- きちんと返済できるのか？
融資を受けるには、これらをクリアしないといけません。順番に解説していきます。
どの銀行から融資を受けるのか？
銀行の種類
銀行は大きく分けて4種類あります。
- 都市銀行(メガバンク) — 支店が多く融資可能エリアが広い。金利も安い傾向。ただし個人事業主や法人が事業で借りるにはハードルが高い
- 地方銀行 — 地域に根付いた銀行で、地域貢献の意識が強い。メガバンクより借りやすく、金利はそこそこ
- 信金・信組 — 地銀よりも小さく、個人事業主にも比較的貸してくれやすい。融資内容に融通が利くこともあるが、金利は高め
- ノンバンク — 預金を預からず貸付だけをする金融機関(三井住友トラストL&Fなどが有名)。融資は受けやすいが金利が高い傾向
まずはメガバンクなどの大手銀行から相談してみるのが良いでしょう。
住んでいる地域と物件の場所が重要
融資を受けるうえで一番大切なのは、あなたの住んでいる場所です。銀行には「エリア」という概念があり、営業エリアから外れた地域に住んでいる方には原則融資できません。自分の住んでいる地域が営業エリアに入っている銀行を選びましょう。
不動産投資の場合は、購入する物件も銀行のエリア内にないとNG
不動産投資の場合は、物件の場所もその銀行の営業エリアに入っている必要があります。
銀行の支店エリアから外れたところに住んでいると、どんなに決算書や属性が良くても融資を受けられないと思ったほうがいいです。物件が支店から離れている場合も同様に、かなり厳しくなります。まずは自分の住んでいる地域と、欲しい物件の近くにある銀行をチェックしましょう。物件を見て「この物件ならこの銀行で融資の可能性がある」とわかるレベルを目指すのが理想です。
銀行の融資を何に使うのか？
融資したお金を何に使うのか——銀行はここをとても気にします。銀行には「公共の福祉に反することに融資はできない」という原則があり、融資したお金が社会貢献や地域活性化にしっかり使われるかを見ています。何に使うかわからないお金を融資してくれることは、まずありません。住宅の購入、リフォーム資金、車の購入、学費、設備投資、運転資金、不動産投資用の物件購入——用途が明確に決まっていることが重要です。
用途が決まっている場合は、パッケージの融資を使おう
住宅ローンやカーローンのように借りたい人が多い融資を1件ずつ審査すると大変なので、銀行にはパッケージ化されたローン商品があります。勤め先、勤続年数、年収、貯金などの属性を入力すると、いくら融資できるかを簡易的に判断してくれます。まずはこのパッケージ商品で融資を受けられるか相談に行くのが良いでしょう。
不動産投資用のパッケージローンは「アパートローン」と呼ばれています。
事業性の融資～プロパーローン
既存のパッケージ商品に当てはまらない融資や法人での融資は、個別に条件を判断していきます。これを事業性融資、プロパーローンと言います。
事業性融資では、銀行員さんが事業の妥当性や返済可能性をきちんと精査して稟議書を書き、銀行の審査部を通らないと融資できない、という厳しい仕組みになっています。あなた自身に経営者としての資質があるか、事業計画はしっかりしているか、金利が上がったり売り上げが下がっても耐えられるか——さまざまな目線で分析されます。簡単ではありませんが、不動産投資で拡大していくためには事業性融資の開拓が必須です。
銀行の融資期間と金利の目安～不動産投資
金利も融資期間も、銀行によってばらばらです。パッケージ商品は商品ごとに期間や金利が決まっているので、まずは借りたい銀行のホームページで商品を見ると大まかにわかります。
不動産投資における銀行融資の期間と金利
融資の期間が長いほど月々の返済が減り、手残りが増えるので、なるべく長い期間で借りたいと考えるのが一般的です。融資を受けられる最大期間の考え方は、銀行によって大きく2つに分かれます。
耐用年数内しか融資を出さない銀行
「建物の価値が0円になったら、それ以上の期間は融資を出せない」という考えの銀行で、ほとんどの銀行がこちらです(三井住友銀行、りそな銀行など)。融資期間が短い代わりに、金利が安い傾向にあります。
例えば築20年の木造アパートなら、残りの耐用年数は2年なので、2年間の融資しか受けられません。返済額が大きくなりすぎて、手残りが大きく減ってしまいます。また、耐用年数を超えた物件をたくさん持っていると債務超過とみなされ、次の融資が厳しくなる可能性があります。1棟目は、耐用年数内の融資できちんと手残りが出る物件がベストだと考えています。
耐用年数を超えて融資を出す銀行
一部の銀行は、耐用年数を超えた融資期間が可能です。ただし長い期間で借りられるぶん、儲からない物件でも手残りが出ているように見えてしまうので注意が必要です。実際は返済を先送りして、お金が残っているように見せかけているだけのケースもあります。
こうした銀行はサラリーマンの属性を頼りに融資するところもあり、物件評価が高くなくても年収が高ければ融資が付くケースが多いです。だからこそ、「融資が付くから買ってもよい」という判断は絶対にやってはいけません。
銀行から融資を受けるための基礎！金利や期間のまとめ
銀行から融資を受けるための基礎を解説しました。
基礎がわかったら、次は実践です。第6回 自分で銀行を開拓する方法に進んでください。