もふもふ不動産のもふです。今回は、僕がものすごく尊敬している不動産投資家の大先輩、石渡浩さんを紹介します。
石渡浩さんは、2005年に慶應義塾大学大学院に在学中に不動産投資家として活動をスタート。連帯保証人もいない状態から正攻法で銀行融資を開拓し、家賃年収2億円まで達成された、不動産投資家のパイオニア的存在です。素晴らしい本も2冊出版されており、2016年にはご自分の会社を上場企業フィンテックグローバル子会社のベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)されています。
大学院生でも銀行から融資を受けられた本物のノウハウは、これから不動産投資を始めるあなたにも絶対に役立ちます。この記事では、石渡浩さんの経歴・投資手法・著書を紹介していきます。
石渡浩さんのご経歴
石渡さんのブログから、ご本人の自己紹介を引用します。
自己紹介：
神奈川県生まれ。神奈川県在住。
2007年3月慶応義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中の2005年12月に不動産投資を始め、大学院修了後の2007年4月に不動産保有管理法人である石渡住宅サービス（株）を設立して代表取締役社長に就任し、不動産賃貸業に専念する。
また、2009年1月からブログとメールマガジンによる不動産投資情報提供を開始し、不動産賃貸業の傍ら講演・執筆にも取り組む。講演は大手の不動産会社・証券会社・不動産ポータルサイト運営会社等の主催者から招聘されて出講するものに加え、自身で企画・募集する自主セミナーもある。メールマガジン・ブログ読者を対象に、有料セミナーの申込を1日で300人から得た経験を持つ、インターネットを利用した集客のプロでもある。
2016年4月、石渡住宅サービス（株）の全株式をフィンテックグローバル子会社のベターライフサポートホールディングスらに約5億円で売却し、フィンテックグローバル（株）の連結子会社にすると同時に、石渡住宅サービス（株）（現商号：ベターライフプロパティ（株））代表取締役社長を退任
–不動産投資家 石渡浩のブログ-より
学生時代は予備校講師のアルバイトをしながらインターネット事業を細々と営み、年収は100万円足らずの大学院生だった石渡さん。院に進学せず就職した同級生と所得格差が生じていましたが、そこから不動産投資で一気に逆転されています。大学院を卒業した2年後の2009年10月時点で、16棟158戸+区分10戸+戸建て9戸、年間家賃収入1.5億円、キャッシュフロー5,300万円を達成されています！(逆転不動産投資術より)
投資の始まりは15歳のときの投資信託とのこと。すごいですね。。そこから裁定取引(市場の価格のゆがみをついて、絶対に負けない取引)で利益を出し始めます。しかし、小さなゆがみを見つけるにはずっとパソコンに張り付いて株価を見続けなければならず、相当な労力だったそうです。そこで、時間を拘束されずに稼げる投資として不動産に注目し、2005年9月から研究を開始。株価のゆがみよりも不動産価格のゆがみのほうが大きいことに気づき、購入を決意されます。
2005年12月、子供の頃から貯めた貯金で区分マンションを現金購入。何部屋か買うとすぐ現金がなくなってしまい、融資を開拓できないか調査を開始します。そして——日本政策金融公庫に相談に行き、区分マンションを担保に、大学院生で保証人なしにもかかわらず1,000万円の融資を受けることに成功されています！
当時は不動産投資の情報がほとんどなく、銀行融資の開拓ノウハウなど皆無でした。その状況で自ら調査し、独自に銀行を開拓された、まさにパイオニアです。僕も石渡さんの本で、融資についてとてもたくさんのことを勉強させていただきました。その後は区分マンションから1棟物にシフトし、急拡大。個人だと融資の上限が決まっている銀行が多いため、大学院卒業と同時に法人を設立し、新設法人で融資を受けることに成功して快進撃が始まります。
石渡浩さんの不動産投資スタンス
石渡さんの投資スタンスは、市場価格より安く売られている物件を狙って購入すること。積算価格や銀行評価額が高い物件を購入し、オーバーローンを正攻法で開拓されています。特に土地の価値そのものに注目し、立地や形状から本来の価値を見極めて市場より安く購入されてきました。
市場より安い物件は今も昔もなかなかないのですが、そういう物件を厳選して買いながらここまでの規模に拡大されたのはすごすぎます。例えば2007年には、横浜市の築20年RCをなんと土地値で購入されています！リーマンショック前でこれは相当安い！
2016年に不動産賃貸業の法人を売却
2016年、石渡さんは法人「石渡住宅サービス株式会社」をベターライフサポートホールディングス子会社の株式会社ベルスに売却されました。当時、不動産投資業界にかなりのインパクトが走ったのを覚えています。
なぜ法人ごと売却するのがすごいのか。法人が保有する不動産を売却して個人に資産を移そうとすると、高額な税金がかかります。例えば法人を解散して1億円を個人に支払うと、所得税と住民税で55%も取られてしまいます(退職金などをうまく使う手もありますが、それでもいろいろ税金が必要です)。
しかし株式を譲渡すると分離課税になるので、約20%の税金で法人の資産を個人に移せます。法人ごと丸ごと売却するのが一番税金のかからない方法なのです。石渡さんは約5億円で株式を売却し、税金は約1億円。もし55%だったら2.8億円持っていかれるので、手残りが全然違いますね(笑)
実際、法人を売却するのは難しい
ただし、法人ごとの売却にはかなりの困難があります。
実際、僕は石渡さんの件まで法人売却の話を聞いたことがありませんでしたし、執筆当時(2018年10月)も他に聞いたことがありませんでした。すごい方だ…と思いました。しかし、石渡さんご自身は失敗だったと思われているようです。
石渡浩さんの著書の紹介
石渡さんは、すごく勉強になる本を2冊出版されています。僕が実際に100冊以上読んだ中から厳選した初心者にお勧めの不動産投資の本の記事でも、2冊とも紹介しています。
「サラリーマンで属性もよくないし貯金もないけど、どうしたらいいですか？」という質問をよくいただきますが、学生の身分から正攻法で融資を開拓した石渡さんの不屈の精神・行動力・考え方は、きっと役に立つはずです。
2009年 学生でもできた逆転不動産投資術(石渡浩)
2012年 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法(石渡浩)
石渡浩さんのメディア情報、コラムなど
さまざまなメディアやコラムで活躍されています。目を通すだけでもとても勉強になります。
- 石渡浩さんのブログ
- 2017年 楽待インタビュー CFよりも利益を重視
- 2016年 楽待記事 法人を売却
- 2013年 ホームズ不動産投資コラム 銀行が決算書を見るポイントなど紹介
2018年10月に石渡浩さんのセミナーに取材に行ってきました
2018年10月27日に開催された不動産投資銀行融資攻略のセミナーに招待され、YouTubeで取材に行ってきました！石渡さんのインタビューもありますので見てみてください！