もふもふ不動産のもふです。不動産投資において、銀行を開拓して融資を受けることは物件を買ううえで一番大切です。「どうしても欲しい物件があるのに、融資が出ずに買えない」——そういう方はたくさんいます。
僕自身、いくつもの銀行に自分で行き、正攻法で融資を受けて不動産を買い進めてきました。2019年にサラリーマンを退職しましたが、退職以降も融資を受けられています。この記事では、プロの不動産投資家たちが融資を受けるために実際にやっている5つの準備を解説します。
前提知識として、第5回 銀行融資の基礎を先に読んでおくことをお勧めします。
不動産投資で銀行から融資を受けるために必要な事
銀行から融資を受けるのはハードルが高いので、普通のサラリーマンは不動産業者さんに任せきりにしがちです。でも、自分でより良い条件の融資を開拓できれば、経営の選択肢が増えて規模を拡大しやすくなります。
銀行で融資を受けるために必要な事一覧
ここまで準備できていれば、銀行の方は「この人はしっかり考えていて、融資しても大丈夫そうだ」と思ってくれる可能性が高いです。どれも大切なことなので、1つ1つ丁寧に解説します。
1)不動産投資ではなく不動産賃貸業の経営者となる
不動産投資を始める理由は人それぞれです。サラリーマンを辞めたい、楽して稼ぎたい、不労所得がほしい——でも、銀行に行くときはそれをすべて忘れましょう。銀行の担当者は「サラリーマンを辞めたい」「不労所得がほしい」「投資として考えている」という考え方を嫌う傾向にあります。
「不動産賃貸業の経営者」として融資を打診したほうが、融資はおりやすいです。銀行は数千万円から数億円を貸すのです。「この人にお金を貸して、本当にうまく経営できるのか？」という目で見てきます。銀行の営業マンと対等に会話できるくらいの知識を身につけましょう。
勉強には、セミナーに出る、資料を請求する、本を読むなどがあります。このサイトの不動産投資講座や僕のYouTubeも参考になると思います。本はおすすめの本のまとめをどうぞ。
2)銀行に自分を紹介する自己紹介資料を作る
これは投資家のぺんたさんの受け売りです。こちらは「大金を融資してください！」とお願いする立場。逆の立場からすると、どんな人間かわからない人に大金を融資するなんてあり得ないですよね？だから、自分がどんな人間で、何をしてきて、なぜ不動産賃貸業をやりたいのかをまとめた資料を作るのです。
一番最初に職務経歴書を入れました。銀行さんは一番最初は「お前、だれや？」って思っているはずですから・・・。サラリーマンの経歴と大家業の経歴を紀伝体で併記しています。
-中略-
ここまでが初回訪問時の自己紹介パートです。銀行員は訪問してきた人間がどこのウマの骨かわからないわけですから、「私はこんな人間です」「こんな方針（思い）で賃貸経営をしています」「こんな実績を持っています」というのを紙芝居的に表現しています。
ぺんたさんの銀行訪問キットより
相手目線で考えて行動できるぺんたさんは素晴らしいです。僕もこの資料を作成し、1つのファイルに閉じてすべて持って行っています。しっかりとした自己紹介をすると、ほとんどの銀行員の方が良い印象を持ってくださり、「ぜひ融資をしたい」と言ってくださいます。この資料を作るだけで、かなり融資が近づきます。続編の「銀行向け資料の作り方」も必見です。
3)収益不動産の資料を準備する
銀行に融資を打診するときは、実際の物件資料がないと相談に乗ってもらえないことが多いです。購入したい条件に近い物件の資料をそろえれば、「その物件ならいくら融資がおりそうか」を検討してもらえます。
物件概要書は、価格・住所・土地面積・延床面積・構造・築年数などが1枚にまとまった資料です。レントロール(現状の家賃一覧表)も収益計算に必須なので必ずもらいましょう。間取りや外観・内装の写真があるとイメージも湧きやすいです。
なお、まったく買う気のない物件で融資打診するのは、忙しい相手に迷惑をかけるのでNGです。相手の手間を考えられる人には、銀行員さんも「この人はよくわかってくれている」と良い印象を持ってくれます。
4)事業計画を立てる
1億円近い不動産投資を始めるのに、その事業がうまくいくかどうかの計画を立てられないのは、とても危険な状態だと思いませんか？事業計画と聞くと難しく感じるかもしれませんが、「この不動産投資はうまくいく」という理由を銀行員さんに説明する資料だとイメージすればOKです。
「市場より安く、入居者も付けられて、ライバルより優位性があり、収支計算も回ります。だから御行からの融資をぜひお願いします！」というストーリーを、簡潔な資料にまとめます。銀行は、経営者として真剣に事業を考えているか、根拠が妥当かを見ています。
5)銀行にアポイントを取って、面談する
ここまでできたら、銀行に電話して融資が可能かどうか相談してみます。どの銀行を選ぶかは、第5回で説明したエリアや耐用年数の考え方で決めます。
この感じで電話をかければ、営業の担当者につないでくれます。もし知り合いの大家さんに担当者を紹介してもらえるなら、それが融資への一番の近道です。僕も過去に一度断られた銀行で、紹介してもらった担当者に依頼したら融資が通ったことがありました(連帯保証人なしで融資を受けた体験談)。
自分で銀行融資を開拓する方法まとめ
自分で良い銀行を見つけて、良い条件で融資を受けられる方が増えれば嬉しいです。
融資の開拓ができたら、次は買った後の運営です。第7回 管理会社の選定方法に進んでください。