もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資をやっています。不動産投資を始めようと思ってこのページに来たあなたに、まず強くお勧めしたいのは本を読むことです。
ただ、不動産投資の本はたくさんありすぎて、どれを読めばいいかわかりませんよね。しかも中には、コンサルを売り込みたいだけの詐欺的な本や、自社の物件を売りたいだけのハメ込み系の本もたくさんあります。僕自身どの本を読んでいいかわからず、手当たり次第に100冊以上を読み漁りました。買ってみて「なんだこれは…読むだけ無駄」とすぐ捨てた本もあります。
この記事では、現役の不動産投資家として100冊以上読んだ僕が、本当に初心者にお勧めできる本だけを紹介します。投資家仲間の間でもバイブル的に好評な本ばかりです。出版されている投資家友達が多くて少し書きにくいのですが…私情を挟まず選びました！
不動産投資の初心者におすすめの勉強方法
本は一番コストパフォーマンスの良い勉強方法で、良著は何度読んでも新しい学びがあります。専業大家さんたちも、とにかくたくさん本を読むことを推奨しています。1冊1,500円くらいで高く感じるかもしれませんが、僕はここで紹介する良著を読んで着実に実行することで、1億円以上を稼ぐことができました。そう考えると、とんでもないコストパフォーマンスです。
不動産投資に正解はなく、いろんな著者がいろんなことを言っているので混乱するかもしれません。まずは色々な投資スタイルの本を広く浅く読んで、自分に合ったスタイルを探すのがおすすめです。
なお、DIYやリフォーム系は当初自分でやろうと猛勉強したのですが、時間がないうえに辛くてできませんでした。外注できるので、忙しいサラリーマンはDIYを覚える必要は全くないと思います。
不動産投資全般の疑問に答えてくれる教科書
そんな初心者の疑問に答えてくれるQ&A形式の1冊が「不動産投資 最強の教科書」です。
著者の鈴木宏史さんは「鑑定士×投資家」のペンネームで楽待コラムニストをされていた、不動産鑑定士で本物の不動産投資家です。超高利回りの地方RCを正攻法のオーバーローンで買い進めた、すごい実績の持ち主。何年もかけて作り込まれた本なので、初心者にとてもわかりやすく丁寧です。
高利回りアパート投資～まずはアパート一棟、買いなさい(石原博光)
僕がアパートを買うきっかけになった、人生を変えた1冊です。この本に出会うまで、僕は区分マンションの投資しか考えていませんでした。「アパートって購入できるの！？」とまさに目から鱗。区分の表面利回り5〜10%では全然儲からないと思っていたところに、利回り20%くらいの世界があることをこの本で知りました。単純計算で5年で回収です。
不動産投資界では名著中の名著で、マニアの間では「まずアパ」で通じます(YouTubeでも熱く語っています)。旧版はリーマンショック後の融資が厳しい時期に書かれており、そんな状況でも融資を受ける方法、管理、リフォーム、物件の探し方まで学べます。2016年の新版がおすすめです。続編の「資金300万円でも、アパート一棟、買えました!」もお勧めです。
他に高利回りアパート系では、中村一晴さんの「アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい」に1棟購入後の具体的なフローが書いてあり勉強になりました。残念ながら絶版で中古価格が高騰しています。木下たかゆきさんがメルマガで紹介した瞬間にすべて売り切れて10万円まで高騰したこともあります(笑)。恐るべしジャイアンパワー。中村さんの本はすべてお勧めです。
地方RC投資～1年目から成功する 不動産投資(村田幸紀)
王道の地方RC一棟ものなら、村田さんのこの本がおすすめです。ご本人が高利回りアパートで失敗した経験から地方RCに戦略を変えて成功したスキームが書かれています。僕自身2016年までこの方法が頭になく、もっと早く勉強しておけばと反省しています。勉強の結果、2017年に地方で築16年・利回り11.5%のRCマンションを購入できました(2017年としては超高利回りです)。
属性が高めで自己資金が多い人に向いた手法で、いきなりここから入るのは難しいかもしれません。ただ、お金が貯まって家賃収入が安定してきたらこの手法に移ることもできます。融資を受ける銀行の順番や、積算の高いRCで長期融資を受けてキャッシュフローを増やし拡大する戦略は必修です。なるべく早めに読んで理解しておくべき1冊です。
この分野では他に、才津康隆さん「CF不動産投資」(CF1000万円を守る投資判断基準)、浅田あつしさん「資産10億最速達成！不動産投資」、金森重樹さん「改訂版 不動産投資の破壊的成功法」などがお勧めです。
廃屋投資～50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法(小嶌大介)
たった50万円から不動産投資を始められる！？という驚異的な本です(笑)。「仕事が忙しい」「貯金がない」「家族がいるから時間が取れない」——できない理由を言うのは簡単ですが、この本には時間もお金もない状態から、行動力とアイディアで成功された小嶌さんの実例が詳細に書いてあり、衝撃を受けました。
デザイナーさんだけあって、お金をかけずにおしゃれっぽく見せるテクニックはセンスがずば抜けています。シェアハウスの運営の工夫や、ちょっとここには書けないようなことまで書かれていてびっくりしました。元手50万円で廃屋を買い、安く直してオシャレに仕上げ、入居者を付けて売却して現金を増やす——売却を絡めて現金を残し、より大きな物件を買っていく手法はとても勉強になります。小嶌さんはすごく面白い方なので、セミナーもおすすめです。飲み会ではいつも爆笑させていただいています(笑)
銀行融資戦略～逆転不動産投資術(石渡浩)
石渡さんの「学生でもできた! 逆転不動産投資術」とこの本は、金融機関から融資を受ける戦略の教科書です。両方とも絶版ですが、「たった4年」のほうはKindleで読めます。
内容は少し難しいかもしれませんが、学生で連帯保証人もいない状況からどう買い進めたか、融資先をどう開拓したかが詳細に書いてあります。積算価格の重要性、融資を受けるための決算書の工夫など、1棟目から知っておくべき情報が満載。地域すべての金融機関を諦めずに回り、税理士さんの紹介で金融機関とつながったエピソードなど、地道な努力の重要性がわかります。不動産賃貸業として真面目に経営するなら、買って損はない本です(石渡さんにはインタビュー記事もあります)。
融資関連では他に、河田康則さんの「金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資」も勉強になりました。不動産投資において銀行融資は最重要なので、融資の受け方と決算書の作り込みは必ず勉強しておくべきです。
不動産投資家の体験談など～満室経営で資産10億円を目指す(田中宏貴)
先輩投資家がどういう判断でどんな物件を買い進めたのかを知るのは、非常に勉強になります。田中さんのこの本は、収益性と積算を重視して良い物件を買い進める「融資が止まらない投資法」が学べます。1棟1法人スキームのような銀行を欺く手法ではなく、誠実に買い進めていて「こうあるべきだ」と思いました。ご本人と京都観光をご一緒したことがありますが、誠実で謙虚なお人柄にますます尊敬しました。
ほかの体験談では、奈湖ともこさんの「元ギャルが資産8000万円の大家さんになったヒミツ」(22歳の学生時代から熱意と行動力で融資を開拓し資産8,000万円に。土地値・積算重視のスタイル)、脇太さんの「サラリーマンが手取年収1200万円以上の豊かな人生を手に入れる不動産投資術」(区分からスタートして金融機関を開拓、借り換えでCFを増やしメガバンクまで。銀行ごとの攻略法が面白い)がおすすめ。蘭木緑さんの「主婦大家業は今日も楽し!!」は、家族でわいわいリフォームする様子が楽しく、読み物としても楽しめました。
強いマインドセット。自分の未来を切り開く
不動産投資を始めるには、数々のハードルがあります。仕事が忙しくて時間が取れない、勉強が辛い、家族の許可がもらえない……そうしたハードルをどう乗り越えるか。強いマインドセットを作るための本を紹介します。
木下たかゆきさんのこの本は、成功には強いマインドが一番重要であることを説いています。表面的なテクニックより、考え方と行動。良いことはすぐ取り入れて実行するスピード感、仕組み化、物件取得へのあくなき執念——周りの専業大家さんも木下さんの「ギガマインド」に多大な影響を受けています。即断即決即行動の有言実行スタイルは、不動産投資家に限らず経営者全般の勉強になります。
自分の夢を叶えることにフォーカスした本としては、神田昌典さんの「非常識な成功法則【新装版】」。夢を紙に書き出して眺めるというシンプルな方法ですが、成功者のほとんどが実践しています。僕も「馬鹿らしい」と思いながら実践し始めてから、驚くほど加速して夢が実現してきました。潜在意識に夢を刷り込む作業は本当に重要です。
ジェームス・スキナーさんの「成功の9ステップ」は人生を変えたい人におすすめ。「まず決断することから始めよう」など、生きるうえで大切な考えが書かれています。オーディオブックなら何かしながら聞けるのでコスパ最高で、僕は何度も繰り返し聞いています。2017年にはセミナーにも参加しました。朝9時から26時頃まで4日間続くハードな内容で、ここでしか体験できない非日常でした(凄まじいです)。
不動産投資家になりたかったらまず本を読もう
不動産投資の本は詐欺的なものも含めてたくさん出ていますが、ここで紹介したのはすべて僕が実際に読んで勉強になった本です。合う合わないはあるので、自分に合う本を探してたくさん読むこと。そして学んだらすぐ実行することがさらに大切です。
本で知識を入れたら、生の情報も取りに行きましょう。ただしセミナーには罠もあります。第12回 セミナー参加での注意点に進んでください。