もふもふ不動産のもふです。今までにアパート2棟、RCマンション1棟、テナントビル1棟を、銀行からアパートローンやプロパーローンを受けて購入してきました。
アパロン(アパートローン)はご存知でしょうか？1棟アパートや1棟マンションなどの収益物件の購入を対象にした、パッケージ型の銀行融資商品をアパートローンといいます。
イメージとしては、年収・勤務先・年齢・貯金などある程度の条件を満たした人が不動産投資を始めるときに、銀行が融資する商品です。審査が速いなどのメリットがある一方、金利はやや高い傾向にあります。
対照的な融資がプロパーローン(事業性融資)です。金融機関が物件の事業性や債務者の返済能力を独自に見極めて融資する仕組みで、審査期間が長く厳しい代わりに、金額に上限がなかったり金利が安くなる場合が多いです。サラリーマンが不動産投資を始めるときは、まずアパートローンからが始めやすい傾向にあります。
不動産投資の最大のメリットの一つは、銀行融資が使えること。入居者さんからいただいた家賃から経費を引き、銀行に返済して、手元にお金が残る素晴らしいビジネスです。融資をうまく活用すれば、元手資金が少なくても始められる可能性があります。
この記事では、アパートローンの概要と、どんな金融機関がアパートローンを出しやすいのかをまとめています。※銀行ごとの情報は執筆当時(2019年4月)のものです。融資の状況は刻一刻と変わるので、あくまで参考としてください。
アパロン(アパートローン)の特徴と注意点
アパロンは基本、サラリーマン向けの融資です。これは僕の印象なのですが、銀行は「そこそこの物件で担保価値があまりなくても、サラリーマンの給料と自己資産があれば、何かあっても返済できるよね」という感じで融資している印象があります。
つまり、物件単体で事業がうまくいかなくても、サラリーマンの給料でカバーできるという見方をしているのです。だから「銀行が融資してくれるから安心だ」という考えは、まったくもってできません。1億円で買った物件(借金1億円)が、競売で3,000万円とかで落札されていくのです。。恐ろしいことではないでしょうか？本当にその物件を買っても大丈夫かどうかは、自己責任でしっかり精査しましょう。
アパロン(アパートローン)の融資審査の特徴
アパロンでは属性が重視される
一般的なアパロンでは、物件の担保価値よりもサラリーマンの属性のほうが重視される傾向にあります。属性とは、所属する会社・年収・資産などのこと。大きな会社に所属し、年収が高く資産が多いほうが評価が高いです。まずは自分の属性がその銀行の基準に合うかどうかを相談するのが良いでしょう。年収500万円から可能な銀行も、700万円必要な銀行もあります。
同じ銀行でも支店や担当者によって基準が異なる場合があるので、一度断られても諦めてはいけません。。すでに融資を受けている投資家仲間がいるなら、紹介してもらうのが一番確実です。僕自身、一度断られた銀行でも、投資家に担当者を紹介してもらって融資を受けられたことが2回あります(参考：一度断られた銀行で融資を受けた体験談)。
物件の収益性や担保評価
銀行が担保評価を見る方法は、積算価格による評価と収益還元法の2種類。どちらで見るかは銀行によってまちまちなので、積算価格が高い物件は積算評価の銀行で、収益性が高い物件は収益還元法の銀行で融資を受けるのが一般的です。
銀行が一番恐れているのは「融資した後、返済が滞らないか」「滞ったとしても融資金額を回収できるか」の2点。収益性が十分なら返済が滞る可能性は小さく、借主に十分な現金があればなお安心。万一返済できなくなっても物件を売り払って回収できれば、貸し倒れリスクがなくなります。銀行はそういう目線で審査をしています(参考：担保評価の方法についてはこちらの記事)。
オリックス銀行のアパートローン
オリックス銀行はオリックスグループの、店舗を持たない銀行です。不動産投資への融資に積極的で、アパートローンは使いやすく1棟目に向いていると思います。年収700万円以上の高属性サラリーマンにおすすめで、金利も2%台と比較的低め。融資エリアは首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市など都市部を好み、新築・築浅の物件と相性が良いでしょう。
最新の条件はオリックス銀行の不動産投資ローンのページで確認してください。
SBJ銀行のアパートローン
SBJ銀行は韓国系の銀行です。不動産投資に積極的で、サラリーマンにも融資を出してくれる可能性がある貴重な銀行です。融資エリアは支店がある近辺で、年収500万円くらいから可能性があります。
静岡銀行のアパートローン
静岡銀行も、かなり不動産投資への融資を積極的に行ってきました。個人は「ワイドローン」という名前のアパートローンで、金利3.3%〜3.9%くらい・耐用年数を超えて融資してくれるので、高利回り物件と相性がいい銀行です。法人には昔は金利1〜2%くらいのプロパー融資をしてくれていましたが、執筆当時は個人のワイドローンと同程度の金利になりつつあると聞いていました。築30年の鉄骨物件に30年の融資を出したりしていたので、出口としてもよく使われる銀行でした。
その他の銀行
高属性向けにはりそな銀行やみずほ銀行があります。三井住友銀行は不動産投資に積極的でしたが、執筆当時は融資がストップしていました。。メガバンクの開拓は難しいですが、金利が低くエリアが広大なので、ダメもとでアタックしてみてもよいでしょう(とあるメガバンクさんからは「純資産5,000万円ないとNG」と言われたりしました)。
築古の再生系など普通の銀行が融資しにくい物件は、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスがお勧めです。また日本政策金融公庫も、いい担当者に恵まれれば、属性があまり良くなくてもすごい条件で融資を受けられる可能性があります。
銀行が融資を出してくれるかどうかは、物件・銀行・支店・担当者・自分自身の属性と熱意によって大きく変わります。目安の年収があっても断られるケースもあれば、達していなくても受けられる可能性もあります。断られるのが当然くらいの気持ちで、めげずにアタックし続けることが大切です。
アパロン(アパートローン)のまとめ
不動産投資で一番大切なのは、銀行開拓といっても過言ではありません。いい物件が見つかっても融資を受けられなければ買い進められないので、銀行融資を攻略できるかどうかが不労所得を作れるかどうかの重要なポイントです。さらに勉強したい方は下記の記事をどうぞ！