もふもふ不動産のもふです。ここまでの講座で、不動産投資の仕組みと物件の探し方を解説してきました。実際に検索してみると、本当にさまざまな種類の不動産があってビックリしたかもしれません。「いっぱいありすぎて、一体どれがいいんだろう？」——僕も始めようと思ったとき、どの物件を買ったらいいのかさっぱりわからなかったです。
僕は、悩んでいる状態では絶対に買わないことを勧めています。よくわからないまま業者さんに言われるがまま買って、失敗している方をたくさん見てきたからです。まずはいろいろな投資手法を勉強して、あなた自身が「欲しい」と思える物件がわかるようになってから購入しても遅くはありません。
この記事では、代表的な5つの不動産投資手法を初心者にわかりやすくまとめました。僕自身ほぼすべての投資法を実際にやっているので、やってみた本音の感想も書いています。
様々な不動産投資の手法を勉強することが最も重要
不動産投資には、狙う物件の種類によっていくつかの「型」があります。どの型にも共通するのは、それぞれメリット・デメリットがあり、万能な手法はないということです。自分の資金・属性・使える時間に合った型を選ぶことが、失敗しない第一歩になります。ここから5つの代表的な手法を、順番に解説していきます。
1)地方RC(光速不動産投資法)
地方のRC(鉄筋コンクリート)物件を買い進める、王道になった投資法です。地方RCは積算価格(土地と建物の評価額の合計)が高いので、諸経費を含めた融資(オーバーローン)が可能な場合があります。RCは耐用年数が47年と長いため長期間の融資を受けられ、月々の返済額を抑えて毎月の手残り(キャッシュフロー)を多く残せます。
物件の担保余力が高くキャッシュフローが残るので、継続的に融資を受けて拡大しやすいのがメリット。メガバンクから低金利で融資を受けられる可能性も高いです。ただし主流の投資法になったぶん、RCの物件価格が高騰していて良い物件が少ないのがネックです。
2015年くらいから、この光速系に法人スキームと消費税還付を組み合わせた手法が流行し、一気にメガ大家さんが誕生しました。僕は当初この投資法を知らずに利回り10%くらいのRCをスルーしていて、もったいないことをしたと思っています。「利回り10%じゃ儲からないよね」と思い込んでいました。やはり勉強が大切です。
なお、この記事を書いた2019年時点では銀行融資が厳しくなり、サラリーマンが一気に買い進めてセミリタイアするのは難しくなりつつありました。それでも主流の投資法であることには変わりありません。
2)新築アパート、新築マンション投資法
業者さんが建てた新築木造アパートを、利回り8%くらいで買う手法です。木造は耐用年数22年のため融資期間が短かったのですが、劣化等級2級を取ると30年まで延ばせるようになりました。キャッシュフローを安定して出せることと、新築なので銀行が評価しやすくサラリーマンでも買いやすいことから、一気に流行りました。
また、新築時は家賃が高い(新築プレミアム)のですが、2人目の入居者からは家賃がガクッと下がる傾向にあります。さらに10年20年たつと修繕費がかかり、空室率も増えていきます。家賃収入が下がり、修繕費がかかり、空室が増える——この3重苦が徐々に訪れます。ここをどうしのぐかがポイントで、5年後の売却を考えている人が多いですが、万が一売れない場合は30年間戦わないといけません。
一方で、自分で土地を探し、自分で建築業者を見つけてアパートを建てる投資家さんもいます。建築の知識が必要になりますが、ここまでできると新築アパートメーカーの利益を自分で取れるので、すさまじい利回りになります。市場より安く建てているので、いつでも好きな時に売却できます。新築をやるなら、この方法しかないと僕は思っています。周りのすごい先輩大家さんも、みんなこの手法です。
3)戸建 投資法
戸建をメインに買い進めていく手法です。少額から始められるので、初心者に人気があります。
戸建て投資のメリット
土地の価値が高く融資が付きやすい。賃貸の戸建自体が少ないので需要が多く、入居者が付きやすい。物件情報も豊富で比較しやすく、探せば100万円くらいからあるので少額で始められます。自分で住みたい人も多いので、売却もしやすいです。
リスクが少ないうえに戸建投資から学べることはとても多いので、大きな借金が不安な人は、まず戸建から買うのをおすすめしています。
戸建て投資のデメリット
デメリットは、規模の拡大に時間がかかることです。1棟アパートを買う手間と戸建を買う手間はそんなに変わらないのに、家賃収入は増えにくい。実需(自分で住む人)の需要が大きいので価格も高騰しやすく、安くて収益の回る戸建はなかなか出てきません。だからこそ毎日見続ける必要があります。
それでも、年2戸ずつ激安戸建を買っていけば5年後には10戸。無借金で10戸持てれば、家賃6万円でも毎月60万円が入ってきます。かなり安定した収入源になりますよね。
4)築古、廃屋、訳あり高利回り
廃屋だったり、越境していたり、古かったり——いろいろな「訳あり」で安く放置されている物件を買う手法です。買う人が誰もいないので安くなっています。これを最安で再生させて高利回り物件に仕上げます。難易度が高くトラブルのリスクもありますが、再生できた時の利益は大きいです。
耐用年数を超えた物件は銀行によっては担保評価が出ないため、買い進めるのが難しくなる場合があります。日本政策金融公庫、ノンバンク、信金・信組などで融資が付く可能性があり、信用保証協会に保証してもらえれば他の銀行でも融資が付くことがあります。融資期間は10〜15年くらいと短いので返済は速い一方、手残りはあまり残りません。
そこで、利回り20%くらいで仕込んで10%くらいで売るなど、売却を絡めて一気に現金を回収するのがおすすめです。その現金をもとに、もっと大きい物件を買って拡大している大家さんもたくさんいます。
5)区分マンション
マンションの1部屋を買って貸し出す方法です。ほぼお任せで、何も考えなくてもできます。ただ、市場よりかなり安い区分マンションはほとんど出てこないため、積極的に買うメリットはあまりないと考えています。
デメリットは、銀行の担保評価が出ないので買い進めにくいこと、手残りの現金が少ないこと、修繕積立金や管理費で低い利回りがさらに下がることです。滅多に表に出ない破格の値段で買える方以外は、見送ったほうがいいと考えています。
色々な不動産投資法のまとめ
いろいろな投資法があって迷ってしまいますよね。僕自身、どの投資法にするか何も考えずに安い物件を手当たり次第購入して、いろいろ経験してからようやく自分の好みがわかってきました。この記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
自分に合いそうな型が見えてきたら、次は実際の買い方です。第4回 物件の購入の流れに進んでください。