もふもふ不動産のもふです。不動産投資を始めてみたいという方は多いと思うのですが、いくらお金があったら始められるのかって、わかりにくいですよね。。必要なお金は、購入する物件と銀行の融資がいくら出るかによって大きく変わります。
僕は2014年から不動産投資を行ってきており、これまでにアパート2棟・RCマンション1棟・テナントビル・戸建てなどを購入してきました。その経験をもとに、この記事では「何にどれくらいのお金が必要なのか」を具体的に解説します。実際に僕が4,700万円のRCマンションを買ったときにかかった費用も紹介します。
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不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？
不動産投資に必要なお金は、大きく「①購入時に必要なお金」と「②購入後に必要なお金」に分かれます。
これらがいくらくらいになるのか、1,000万円のアパートを買った場合を例に具体的に解説していきます。
不動産購入時に必要なお金
不動産投資物件の本体の費用
1,000万円の物件を買うには1,000万円が必要——ですが、銀行の融資を使えれば必要な現金を減らせます。もし1,000万円の融資を受けられたら、頭金は0円でもOK。物件価格満額の融資をフルローンといいます。執筆当時(2019年)は不動産投資への融資が厳しく、フルローンは出にくい状況でした。仮に8割の融資なら、800万円を融資でまかない、頭金200万円が必要となります。
不動産投資物件購入に必要な諸経費
諸経費は物件ごとに異なりますが、物件価格の7%くらいが目安です。1,000万円の物件なら70万円くらいですね。
1,000万円のアパートを8割融資で買うなら、頭金200万円+諸経費70万円＝合計270万円くらいの現金が必要となります。
不動産の諸経費を出してくれるオーバーローン
実は、物件本体だけでなく諸経費まで含めて融資を出してくれる場合があります。これをオーバーローンといいます。オーバーローンなら、お金を1円も出さずに不動産を購入することも可能です。専業大家さんの中には、リフォーム費用まで含めて融資を受けている方もいます。
このように、銀行がいくら融資を出してくれるかで必要な現金が全く違います。銀行から融資を受けることは、不動産投資で最も重要なことの一つなのです！
不動産投資物件を購入した後に必要なお金
購入時にお金を支払えば終わり、ではありません。購入してからもお金がかかるので、不動産投資家は大変です…。
不動産取得税
不動産を購入したときに1回だけ支払う税金で、土地や建物の課税標準額によって変わります。原則は評価額の4%ですが、執筆当時は軽減措置(宅地は評価額×1/2×3%、住宅は評価額×3%)がありました。軽減措置は期限付きで延長が繰り返されているので、最新の情報はスーモの解説記事などで確認してください。実際にいくら必要かは、不動産屋さんに聞けば教えてくれます。1,000万円のアパートなら、ざっくり10万円くらいでしょうか。。
購入した時に修繕されていない部屋の修繕費用
売主さんにお金がないなどの事情で、空室が修繕されずに放置されているケースがあります。この場合は購入後に自分でリフォームしなければなりません。外壁塗装など他の修繕が必要なケースもあるので、いくら必要か不動産屋さんに確認しましょう。この修繕費用を見込んでおかないと、「購入したはいいけど修繕できずに空室の募集がかけられない…」ということもあり得ます。
火災保険の費用
物件を購入したら、しっかり火災保険に入っておきましょう。入らないことも可能ですが、火事のリスクを考えると入っておくべきです。物件引き渡しの日から加入するのが普通なので、引き渡しまでに契約しましょう。費用は保証金額・地震保険の有無・特約の内容で全く違いますが、1,000万円のアパートなら年間5万〜10万円くらいでしょうか。これも不動産屋さんに確認すれば教えてくれます。
年間の維持費用
年1回の固定資産税に加え、退去時の修繕費、空室募集の広告費、雨漏りなどのトラブル対応費がかかります。毎月の家賃で支払えればよいのですが、足りなければ自分のお金から支払う必要があります。物件次第ですが、1,000万円のアパートなら手元に100万〜300万円くらいあれば安心かな？と個人的に思います。。
1000万円の不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？
1,000万円のアパートを8割(800万円)の融資で購入する場合、ざっくりこうなります。
だいたい300万円弱です。さらに購入後の修繕費や退去対応を考えると、手元に100万円くらいは残しておきたいので、合計400万円くらいあったほうがいいという印象です。この400万円は不動産投資用のお金なので、家族の生活費や万が一のときの貯金は別に持っておきましょう。
お金がないと不動産投資はできないのか？
お金があったほうが有利なのは間違いありませんが、お金がない中からスタートした不動産投資家もいるので、できないということはありません。例えばこんな投資法です。
- 戸建てを100万円で購入
- DIYで50万円で直す
- 5万円の家賃で貸す
- 何年か保有して300万円で売却
「100万円で戸建てが買えるの！？」と思うかもしれませんが、ボロボロでよければ、地域を絞れば見つかります。直すにはスキル・知識・時間が必要ですが、そこは行動力と努力でカバー！こういう物件からスタートした不動産投資家さんもたくさんいます。いろいろな投資方法があるので、不動産投資は奥が深いです。
実際に僕が4700万円のRCマンションを購入した時に必要だったお金
築16年・4,700万円のRCマンション1棟を購入したときの費用を紹介します。
- 物件価格 4,700万円
- 諸経費 260万円
- 不動産取得税 120万円
- 固定資産税 41万円
- 火災保険 10万円
この物件は積算価格が8,000万円くらいあったので、5,000万円のオーバーローンを受けることができました。なので実際に支払ったのは、不動産取得税+固定資産税+火災保険の約170万円だけ。170万円で5,000万円のRCマンションが買えたのなら、手出しはかなり少ないほうでしょう。
このことからも、不動産投資では銀行融資がとても重要で、オーバーローンを受けられれば手出しを抑えて買い進めることができます。銀行融資を攻略しましょう！
不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？まとめ
繰り返しになりますが、物件を購入できるかどうかは融資がとても重要です。銀行の開拓方法や、いかに市場より安い物件を買うかを勉強していきましょう。
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