もふもふ不動産のもふです。「サラリーマンの給与以外に安定した収入源をつくるため、不動産投資を始めたい」——僕が不動産投資を始めた理由はこれでした。
でも、不動産投資は株やFXと違って簡単には始められず、何から手をつけていいのか途方に暮れていました。どんな物件を買えばいいのか、収益性は、入居者は見つかるのか、運営は、リフォームは、税金は、融資は……悩みは尽きません。この記事では、当時の自分に伝えるつもりで、不動産投資の具体的な一歩の踏み出し方を「僕の失敗談」つきでまとめます。
まずは不動産投資の勉強と情報収集
不動産投資で一番重要なのは知識です。といっても、難しい知識が必要なわけではありません。ほとんどは「知っているか、知らないか」だけの差です。市場より割高な物件を買ってしまう、適切な保険に入っていない、適切な節税をしていない——たったそれだけのことが、数千万円の差につながることがあります。
本を読んで不動産の情報を収集
勉強は本が一番コストパフォーマンスに優れています。50冊〜100冊を目標に読みましょう。1冊1,000円としても10万円足らずで膨大な知識が身につきます。ポイントは、知識が偏らないようにまんべんなく読むことです。
この中から自分に合った投資スタイルを見つけて、さらに深く勉強するとよいと思います。
不動産投資にはどんな人が向いているか
いろいろな不動産投資家を見てきた経験から、成功する人には共通点があります。
重要なところをミスすると取り返しがつかない。かといって重箱の隅をつつく人は、いつまでたっても物件を買えません。いい物件は瞬間的に売れるので即断即決が必要ですし、最新の情報を得て臨機応変に対応する力も求められます。
セミナーに参加して不動産の情報を収集
セミナーや懇親会もコストパフォーマンスが良いです。不動産は生きた情報が命で、直接教えてもらえる内容は鮮度が高く貴重です。懇親会で投資家仲間を作って情報交換しましょう。名刺も必ず作りましょう(投資家の名刺の作り方)。
2016年に初めてセミナーに参加していろいろな投資家仲間ができ、そこから知識は飛躍的に加速しました。みんなから教えてもらったことは、本では絶対に学べない内容ばかりでした。ただし、高額な不動産を売りつけるためのセミナーや、サクラの高評価で固めた詐欺本もあるので注意してください(セミナー参加での注意点)。
信頼できるメンターを何人か見つけよう
勉強を進めると、どの情報が正しいのか、誰の言っていることが正しいのかわからなくなってきます。正しいことを言う人もいれば、騙すために嘘を流す人もいる。初心者には判断が難しいので、信頼できる、相談できる投資家を見つけましょう。
見分けるコツは難しいのですが——初心者を騙して荒稼ぎしている人は、狭い不動産業界ではすぐに悪い噂が立ちますし、周りの投資家から孤立していることが多いです。そういうところを頼りに、勘と経験で探すしかありません。
自己資金を貯めよう
自己資金の重要性
50万円で始めたツワモノもいますが、300万〜500万円くらいから始める方が多いです。銀行融資で物件は買えますが、手付金10%、頭金10〜30%、諸経費7〜10%はかかります(すべて融資で賄えるケースもまれにありますが、ハードルは高いです)。しかも購入後もリフォームやトラブルで現金はどんどん出ていきます。現金がない状態だと返済が滞り、最悪は自己破産や任意売却になりかねません。まずは十分なお金を貯めましょう(1000万円貯金できたおすすめの貯金方法)。
どれくらいお金を貯めればよい？
買う物件や収入によるので一概には言えませんが、経営者として収益計算とリスクを予想し、それに耐えられるだけの現金を持っておくのが基本です。
僕の場合、利回り20%・3,500万円の静岡県のアパートを買ったとき、自己資金は1,500万円ありました。頭金と諸経費で800万円を使って残り700万円。3,000万円を15年・金利3.6%で借りて月々のキャッシュフローは17万円(サブリースで安定)。「何かあっても現金700万円と月17万円、それに給料もある」と判断して購入に踏み切りました。
今知っていれば…と思うことばかり。やはり勉強は大切ですね！
不動産投資のはじめ方のまとめ
敷居が高い不動産投資ですが、いい物件を買えてしまえば、その後の経営は非常に楽になります。この記事が参考になって、僕と同じ失敗を繰り返さずに、素晴らしい不動産投資を始められることを願っています。