もふもふ不動産のもふです。憧れのマイホームも、苦労して買った投資物件も、引っ越しや家族構成の変化、投資戦略の変更など、いつか売却を考える日が来るかもしれません。
不動産の売却は、売却方法によって価格が大きく変わります。勉強しておかないと、安く売ることになって大損します。僕は2014年から不動産投資を行い、これまでにアパート2棟、戸建て2戸、土地を、買った金額の1.5倍〜2倍で売却できています。安く買えたこともありますが、市場価格より高く売る工夫で利益を最大化できました。この記事では、売却の方法と注意点、高く売るために僕が実践していることを解説します。
マンションを高く売る方法！片手取引と両手取引
まず知っておきたいのが、片手取引と両手取引です。不動産屋さんに売却を依頼すると媒介契約を結び、それをもとに販売活動をしてくれます。契約自体にお金はかからず、売却時に「物件価格の3%+6万円」が仲介手数料として発生します。ここで、買主を誰が見つけてくるかで、不動産屋さんの利益が大きく変わります。
両手取引だと利益が一気に2倍になるので、不動産屋さんは両手取引をやりたがります。ここに落とし穴があります。3,000万円の物件を2,900万円に値下げすると売り主は100万円損しますが、不動産屋さんは「3,000万円で片手」より「2,900万円で両手」のほうが儲かるのです。つまり、物件価格を下げてでも自社で売りたいという欲求が働く——不動産屋さんと顧客の利益が相反するので注意が必要です。
不動産売却は、専属専任契約より一般媒介契約がおすすめ
媒介契約には、売却を1社に限定する専属専任媒介契約と、複数社に依頼できる一般媒介契約があります。
不動産屋さんは、自社に大きなメリットのある専属専任媒介を強く勧めてきます。あなたから必ず仲介手数料をもらえるうえ、自社で買主も見つければ両手取引で大儲けできるからです。それでは競争原理が働かないため、僕は一般媒介をお勧めしていますし、自分でも一般媒介で契約しました。
物件隠しの恐怖
売却中の物件に「欲しい」という人が現れているのに——
と、ウソをつく不動産屋さんがいるのをご存知でしょうか？これは物件隠し(囲い込み)と呼ばれます。専属専任媒介を結んだうえで、自社で買主を見つけて両手取引にしたいために、他の不動産屋さんからの紹介にウソをついて物件を隠すのです。2015年には週刊ダイヤモンドの記事で囲い込みが報道されました。
1社だけにお願いすると、この囲い込みが起こる可能性があります。もちろんすべての不動産屋さんがそうではありませんが、そういう営業マンがいる可能性がある、ということは知っておいてください。
1社より複数社に不動産の売却を依頼
囲い込みのリスクを減らすおすすめの方法が、複数社への依頼です。1社だけだと「手っ取り早く売りたいから安めで売り出そう」とされる可能性もあります。複数社を競わせることで、抱え込みを防止できます。
デメリットとしては、あまり多くの会社に出しすぎると「どうせ他社で売れるだろう」と思われて、逆に力を入れて営業してもらえない可能性があること。ここはケースバイケースです。
売却のため、レインズに掲載してもらう
僕はレインズ(不動産屋さんだけが見られる物件情報ネットワーク)に載せてもらうようにしました。レインズに掲載すると全国の業者さんが見られるようになり、買いたい人が見つかる可能性が高まります。
ただし公開情報になるので、希少性が落ちるというデメリットもあります。あえてレインズに載せず「非公開物件」として希少性を出して売る戦略もあり、どちらがいいかはケースバイケースです。媒介契約のときに聞いてみるといいと思います。
まずは保有するマンションや不動産の価格の売却査定に出してみよう
マンションを売却の査定に出してみよう
将来売却する可能性が少しでもあるなら、まず複数の会社に査定を出してみることをお勧めします。想定より高いことも安いこともあるので、市場価格を複数の目で見てもらうのです。思わぬ高値がつくこともあれば、想定より安くて人生設計の見直しが必要になることもあります。
不動産売却の見積もりに必要な費用
査定を依頼しても、費用は1円もかかりません。実際に売却するまで一切かからないのでご安心ください。売却したときに「物件価格の3%+6万円」が仲介手数料としてかかります(5,000万円なら約156万円)。それ以外の費用は基本かかりません。
まとめ～不動産を売却した場合の売却の見積もりを出してみよう
市場より安く売って損しないための基礎知識を解説してきました。
経営者として、自分の不動産がいくらの価値なのかを知らないのは潜在的なリスクです。物件の価値と残債を比較して、純資産の状況を把握したうえで今後の戦略を考えましょう。
売却まで学んだら、あとは知識を深めるだけです。第11回 絶対に読むべき不動産投資の本に進んでください。