もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資を開始し、資産2億円、純資産1億円以上を達成しました。
という質問をよくいただくので、解説してみたいと思います。僕自身、テナントビルの上で太陽光発電を行っています。不動産投資家としての僕の考えはこうです。
投資の手法や戦略は人それぞれなので、僕の考えが正しいというわけではありません。あくまで参考程度にしてください。太陽光発電だけで大きく安定収入を稼いでいる方もいるので、そういう方の情報も参考にするといいでしょう。この記事では、実際のシミュレーション結果・融資条件・実際の売電量もまとめています(売電価格などは執筆当時2018〜2019年の制度に基づきます)。
YouTubeでも解説しています。
太陽光発電投資について不動産投資家の僕が注意していること【信用毀損します】
太陽光発電で特に気にしているのは、信用毀損しないようにということです。信用毀損とは、融資の金額と保有資産を比較したときに融資金額のほうが大きくなること。太陽光発電で融資を受けると、
融資の金額 ＞ 太陽光発電の資産評価
となってしまうケースが多いです。太陽光のパネル自体に資産性はあまりなく、野立ての土地も価値がほとんどない場合が多いからです。規模の大きな太陽光発電を融資で買うと、信用毀損してしまうのです。
不動産投資家仲間の中でも、信用毀損が怖くて大規模な太陽光の購入を見送っている方がいます(買っている方もいますが)。不動産を買い切って、最後の最後に信販系で融資を引いて太陽光を買う、という方もいますね。なお、太陽光発電事業者として銀行に事業性を認めてもらえれば、信用を毀損せず継続して借り入れできる場合もありますが、不動産投資家が片手間でやるレベルではそこまで評価されないと思うので、レアケースかもしれません。
太陽光発電をするなら、10kW以上の産業用がおすすめ！20年売電価格固定
太陽光発電は、発電量によって売電の制度が大きく異なります。10kW未満と10kW以上で分かれており、10kW以上のほうがメリットが大きいのでお勧めです！
特に20年間の固定売電は大きいです。固定買取期間が終わると買取価格が大きく下がることが予想されるので、期間終了後は収益性が一気に下がるはずです。屋根に10kW以上のパネルを載せるにはそれなりに広い屋根が必要ですが、載るのであれば10kW以上にして固定売電期間を20年間取るのがお勧めです。
売電価格の推移。住宅用というのが10kW未満、産業用が10kW以上
住居用と産業用で売電価格が異なる –太陽光発電総合情報-より
太陽光発電は資産が残らないので要注意
不動産投資では、借金をすべて返し終わったときに土地と建物が残ります。土地の価値は下がりにくいですし、建物も新しければ価値があります。一方、固定売電期間が切れた後の太陽光発電に残るのは、20年前のパネルと野立ての土地だけです。
土地と太陽光発電を2,000万円で購入して20年間で2,000万円回収したとしたら、初めに払った2,000万円を20年かけて取り返しただけで、投資としては面白くありません。固定売電期間終了後の収益性もどうなるかわからず、住居を建てるのに向かない野立ての土地と古いパネルが残るだけ。最後に資産が残らない点が不動産投資と大きく違うので、注意して検討しましょう。
利回りが低い不動産投資物件に太陽光を付けると利回りUP
新築マンションやアパートなど利回り5〜8%の物件に、利回り13%とかの太陽光発電を載せたとします。家賃収入と売電収入を合算して利回りを出す場合が多いので、見かけの利回りが高くなります。初心者は家賃と売電の内訳を気にしないので、利回りがよく見えて買いやすくなる、という現象が起きます。
逆に言うと、利回りを一定にして売るなら、太陽光の収益分だけ物件価格を高くすることもできてしまいます(最近は銀行の審査でも家賃と売電を分けて考えることが多くなっています)。売却時に太陽光を設置して売電収入をレントロールに入れ、高く売ろうと作戦を立てている人もいるので、家賃の収益の中身には注意が必要です。
野立ての太陽光発電と、屋根の上の太陽光発電の違い
野立てとは、土地を買ってそこに発電所を作る方式です。土地を購入する分、屋根の上に載せる方式より利回りは下がる傾向にあります。
僕個人としては、野立ては信用毀損が大きく利回りも出にくい傾向があるので、見送ってきました。また、固定売電期間が終わった後や発電しなくなった後にパネルをどう廃棄するのか、費用はいくらかかるのか、購入者は負担できるのか——今は作ることが先行していますが、今後の課題になってくると思います。
テナントビルの上に太陽光発電を載せてみました。2018年10月
たまたま安く施工してくださる会社が見つかったので、導入することにしました。
テナントビル自体の売却を考えていたので設置をいったん見送っていたのですが、持ち続ける方針に変更したので設置することにしました。ビル自体の利回りが20%を超えているので、太陽光を載せると合計利回りは下がってしまうのですが、長期保有するなら乗っけておこうと判断しました。
太陽光発電シミュレーション結果
こんな感じでシミュレーションをしてくれます。いろいろな方に聞いた結果、精度はかなり高く、実際の売電がシミュレーションを下回ることはあまりない控えめな数字のようです。シミュレーションベースで利回り14.7%あるので、実際はもう少し伸びる予定。ここまで利回りがあって安定収益で、手出しのお金もいらないなら、やってもいいかなという感じです。
太陽光発電の収益の予想とキャッシュフローの計算
事前の収益計算では、月平均で1.2万円くらい残る計算で、14年間で約200万円。15年目からは返済がなくなるのでそのまま収益になり、15〜20年目の6年間で約200万円。合計すると20年間で税引き前(消費税込み)のキャッシュフローは400万円、年間20万円くらいですね。微々たるものですが、安定しているのはとてもありがたいです。
太陽光発電のシミュレーションと実際の収益の比較結果
3月はシミュレーションより下がっていますが、4月・5月・6月は大きく超えています！
8か月間のシミュレーション結果：237,272円
8か月間の実際の売電結果 ：254,126円
シミュレーションより7%くらい売り上げが上振れしました。これはとてもうれしいですね！
まとめ
投資の方針は人それぞれです。今後、固定買取期間の終了やパネルの廃棄費用などの問題が出てくると思うので、どういう方針になるのか注視したいですね。
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