もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資を行っています。
不動産管理会社は、入居者さんと大家さんの強い味方です。賃貸物件でエアコンが壊れた、シャワーから水が漏れた、雨漏りした——そんなとき、まず電話して対応してもらうのが管理会社さん。そして大家さん側から見ると、入居者の募集から契約、家賃の管理まで、ありとあらゆることを対応してくれるパートナーです。
この記事では、複数の物件を管理会社さんに任せている現役不動産投資家の僕が、管理会社の仕事の中身と、どういう管理会社を選ぶべきかを大家さん目線で解説します。
不動産管理会社さんとは？不動産投資家の重要なパートナー。
不動産管理会社さんとは、ずばり不動産を管理してくださる会社さんです。「管理って具体的に何？」と思われる方が多いと思いますが、管理会社さんの対応次第で賃貸経営がうまくいくかどうかが左右されることもある、軽視できない存在です。
不動産管理会社の仕事の概要について
それぞれ詳しく見ていきます。
不動産管理会社が、空室の募集をかけてくれる
大家さんは入居者さんの家賃で経営しているので、物件に人が住んでくれないと儲かりません。だから、空室を埋める能力が一番重要です。空室の募集のやり方は、管理会社さんによって3パターンあります。
空室を埋めるには、広くいろんな人に物件を見てもらうことが重要です。その視点からすると、1)の「自社でしか募集しない」は可能性を狭めてしまうので、なるべく避けることをお勧めします。
賃貸借契約書で賃貸契約をする
入居が決まったら、入居者さんと「賃貸借契約書」で契約します。どういう条件で入居するか、夜騒いで迷惑をかけない、ゴミ出しはちゃんとする——そういう当たり前の内容の契約書です。だいたい管理会社さんが作ってくれますが、敷金の扱いや原状回復の条件など、大家さんも入居者さんもしっかり読み込んだほうがいいです。
上級者向けですが、僕は短期解約違約金(広告費をかけて募集したのに短期で解約されると赤字になるのを防ぐ)や定期借家契約(決められた期間だけ住める契約)を、時と場合に合わせて使い分けています。
物件の管理の業務
ここが管理会社さんの一番頼りになるところです。物件の管理は多種多様で、かなり煩雑。基本トラブル対応なので、きついお仕事です。
サラリーマン大家さんは、絶対に管理を任せたほうがいいです。「自主管理のほうが勉強になる」と言う方もいますが、100%任せたほうがいい。断言できます。
管理費は家賃の5%が標準で、清掃込みだと7%〜10%くらいになる場合もあります。管理費を値切る人がいますが、安すぎる管理会社は収入が少ないぶん1人あたりの担当物件数が多くなり、管理がおろそかになる可能性があります。これだけ煩雑で緊急対応までしてもらえるのですから、管理費はケチらないことをお勧めします。
退去立会の業務
入居者さんもいつかは退去します。そのとき、入居者さんの過失で壊れた箇所をチェックして費用を請求するのが退去立会です。タバコのヤニで壁紙が使い物にならない、壁に穴をあけた——こうした入居者さんの過失分は入居者さん負担。一方、経年劣化は大家さん負担です。まれに経年劣化まで入居者さんに請求する大家さんがいるので、借りる側の方は不要なお金を払わないよう注意してください。
管理会社さんは退去した部屋をチェックして、どこをどう直すか、追加したほうがいい設備はないかをリストアップして費用を計算してくれます。
原状回復の業務～リフォーム
退去したままでは次の入居者さんは住めません。管理会社さんがリフォーム業者さんを手配して、貸し出せる状態まで原状回復してくれます。ここで重要なのが、管理会社によってスタンスが違うことです。
管理会社によっては、リフォーム費用に大きく利益を乗せているところがあります。特に大手系列の管理会社は高い傾向です。
このルートが一般的で、それぞれの間で費用が上乗せされます。直接発注に比べて倍近い単価になる場合もありました。小さな工事を自分で手配するメリットは薄いですが、費用のかかる大工事は自分でリフォーム会社を探すとお得です。だから「大家さんが自分でリフォームしてもいい」管理会社を選びましょう。
不動産管理会社とは～管理会社を選ぶポイント
不動産管理会社は、大家さんと入居者さんのために不動産の管理を行ってくれる、賃貸経営の要のパートナーです。忙しいサラリーマン大家さんは、迷わず管理を依頼しましょう。
管理会社が決まったら、次は空室を埋める実践です。第8回 空室の募集のやり方に進んでください。