もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資を始め、アパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟、戸建て2戸を購入してきました。
不動産投資でとても重要なのが空室対策です。入居者さんの家賃で経営が成り立っているので、空室が増えるとお金が増えるどころか、どんどん出ていってしまいます。「管理会社に任せておけばOK」と思われがちですが、任せきりでまったく空室が埋まらない方もいます。大家さん自身が経営者として空室の埋め方を知らないと、入居率を上げるのは難しいと感じています。
僕の物件は利回りが高いぶん、どれも立地が厳しいです。駐車場のない戸建て、駅から徒歩30分のテナントビル——普通なら入居者を付けるのが厳しい物件を、ありとあらゆるテクニックで満室にしてきました。しかもなるべくお金をかけずに、です。この記事では、僕自身が実践している空室を埋めるための対策を解説します。
空室対策～いろんな媒体で募集をかける
空室の募集は、ミニミニ・アパマン・エイブルなどの仲介店に依頼するのが一般的です。仲介店からSUUMO・HOME'S・アットホームなどのポータルサイトに掲載されます。管理会社に管理を依頼している場合は、管理会社から仲介店さんにお願いすることが多いです(第7回 管理会社とはで解説した3つの募集パターンを参照)。
空室対策の基本は、なるべく多くの仲介店・媒体に自分の物件を載せることです。多くの人の目に触れるほど入居者が見つかる可能性は高まりますし、他の物件を案内するついでに見てもらえるチャンスも増えます。管理会社を選ぶときは「他社でも募集をかけてくれる」ところを選びましょう。
そして、自分の物件がどう募集されているか、実際にSUUMOやアットホームで検索して確認してください。写真が暗い、面積や募集条件が間違っている——こういうことが実際にあります。忙しい管理会社では物件情報の登録がいい加減にされてしまうことがあるのです。
自分で仲介店をめぐる
管理会社に任せきりにせず、自分で仲介店さんに電話したり、お店に行って募集を依頼することもあります。僕は、その地域の主要な不動産屋さんすべてに電話して募集をかけてもらうようにしています。仲介店を回って営業さんと名刺交換して仲良くなると、自分の物件を覚えてもらいやすくなります。
カップ焼きそばを持って行く大家さんも多いですね。忙しい仲介店さんはご飯を食べる時間もない時期があるので喜ばれるようです(ラーメンだと伸びるけど焼きそばなら伸びない、と仲介経営者の友人談。シビアですね)。僕はプレゼントは持って行かず、インパクトで勝負？しています＾＾
こんな感じで仲良くなります。僕の物件は小規模なものが多く、正直、覚えてもらっても営業さんにあまりメリットがありません。だから無理に営業をかけるのではなく、「何でも相談できて臨機応変に対応してくれる、変わった投資家」として覚えてもらえるようにしています。
そう思ってもらえるように心がけています。地道な作業ですが、仲介店さんは大切なビジネスパートナー。一般的に大家さんは横柄な態度の人が多いので、丁寧な対応を心掛けるだけでかなり印象が変わります。
空室対策の秘訣は、ライバルの調査をして募集条件を決めよう
空室対策というと「きれいにリフォームして、広告費を上げて、家賃を下げれば決まる」というイメージがありますが、リフォームはやればやるほど費用対効果が合わなくなり、莫大な費用がかかります。家賃をいくらにするかも悩ましい問題です。そこで、まずやるべきはライバル物件の調査です。
ライバル物件の㎡単価を出し、自分の物件と比較する
まず競合物件を洗い出して、家賃の㎡単価を出します。
例えば家賃5万円で25㎡なら、㎡単価は2,000円/㎡。名古屋市の地下鉄駅近くの新築がこれくらいのイメージです。周りが2,000円/㎡なのに自分の物件が3,000円/㎡だったら、相場より高いので選ばれる可能性は大きく減ります。まずは相場よりほんの少し安いくらいで家賃を決めましょう。
ライバルの設備などを比較する
例えば周りの物件に無料Wi-Fiが標準でついていて自分の物件だけなかったら、選ばれにくくなります。入居者さんが求める設備は地域によって大きく違うので、その地域に合った設備を調べて、足りないものは追加するか、その分家賃を下げる必要があります。逆に、需要があるのにライバルが付けていない設備を真っ先に付けると、優先して選ばれやすくなります。
周辺物件の家賃・設備・需要が一目でわかる「SUUMO賃貸経営サポート」がとてもおすすめです。
空室対策～外国人やペットをOKにする
外国人やペットがOKな物件は少ないので、OKにするだけで客層はかなり広がります。「リスクがあったらどうしよう」と思うかもしれませんが、そこは経営判断です。僕の考えはこうです。
大家さん側には心理的なハードルが高いですが、築20年くらいの古い物件なら、むしろ積極的に取り込まないと新築との差別化は難しいです。誰も入ってくれないくらいなら、条件を緩和して入ってくださる方が増えたほうがいいですよね。
築50年以上、駅徒歩30分、駐車場なし、田舎の戸建てでの空室対策の実例
僕は三重県に築50年以上の戸建を持っています。
所有物件のスペック
ファミリーなら駐車場2台は欲しいエリアですが、いろいろ頑張った結果、空室になっても1〜2ヶ月で入居が決まっています。やっているのはこれだけです。
家賃保証会社の審査に通れば、基本的に外国人OK。生活保護の方もOKです。日本人は古さを気にする傾向がありますが、外国の方は古さへのネガティブな意識があまりなく、できるだけ安くて広いところを探しています。地域最安値でリフォーム済み・そこそこ広い僕の戸建は、ちょうど刺さるようです。過去にブラジル人とベトナム人のご家族が住まれましたが、特に問題になったことはありません。生活保護の方も長く住んでいただける場合が多く、大家としては安心です。
空室対策のまとめ
僕がやっている空室対策は、基本的でお金のかからないことばかりです。リフォームにお金をかけても家賃はたいして上がらないので、お金をかけずに入居者さんを決める工夫をしています。
仲介店回りは初めは緊張するかもしれませんが、いい経験になるので、相手のご迷惑にならない範囲でガンガン行きましょう！
入居者が決まる仕組みができたら、次は退去後の部屋を直す番です。第9回 リフォームのやり方に進んでください。