もふもふ不動産のもふです。大切に使っていても、家は壊れたり、設備が古くなったり、汚れたりしていきます。そんなときはリフォームで家がよみがえります。でも「リフォームの仕方も費用もわからない」という方がほとんどだと思います。
僕は不動産投資家としていくつものアパートやマンションを持っているので、年間かなりの数のリフォームを経験しています。ただ直すだけでなく、いかに安くお値打ちに修繕するかのノウハウもあります。この記事では、リフォームの依頼の仕方、安く上げるコツ、費用の目安を、経験のない方にもわかりやすくまとめました。
まずはマンションのリフォームしたい箇所をピックアップしよう
自宅マンションをリフォームする場合
まず、リフォームが必要な箇所を自分でピックアップします。自宅なら、実際に住んでいて気になるところを紙に書き出してリスト化しましょう。あれもこれもとたくさん出てくるはずです。後から「あれもやっておけばよかった」と後悔しないように、すべて出しておくのがコツです。やり直しは費用も手間も余計にかかります。
賃貸物件のリフォームをする場合
大家さんが空室のリフォームを検討する場合は、まず周辺のライバル物件と自分の物件の設備を比較して、劣っているところ・差別化して強みにしたいところをピックアップします。どこを直せば入居者さんに喜ばれ、家賃を維持・アップできるのかのリサーチです。
もちろん直せば直すほど入居者さんは喜びますが、いただく家賃で経営が成り立つ範囲でないといけません。「50万円かけたのに家賃が1,000円しか上がらなかった」となると、回収に40年かかります。経営者としては、入居者さんが困らない範囲の必要最低限の修繕がベストです。リサーチにはSUUMO賃貸経営サポートを使った設備比較がおすすめです。
マンションのリフォームの予算を決めよう
次に、予算を大まかに決めます。この段階では「だいたい30万円」「50万円まで！」という感覚でOKです。予算を決めておかないと、リフォーム費用はどんどん膨らみます。僕も経験がありますが、あれもこれも直したいとなると簡単に100万円くらいの見積もりになってしまうんですよね。歯止めのために上限を決めておきましょう。
リフォームの内容と費用を勉強しておこう
どの箇所をどう直すといくらかかるのか、大まかに勉強しておきましょう。知らないと、異常に高い費用を請求されても気づけません。
ここから、リフォームの種類ごとの費用相場をまとめます。相場を知っているだけで「相場より高くないか」「他にいい工法はないか」と質問できるようになります。
キッチンのリフォーム費用
自宅のキッチンのリフォームにかかる費用
自宅のキッチンをシステムキッチンに交換するリフォームは、50万円〜150万円と高額です。
価格.comより
日々使うキッチンはオシャレで使いやすくしたいですよね。費用はかかりますが、自宅なら投資する価値のある場所です。
大家さんが激安でキッチンをリフォームする場合
賃貸物件は家賃が数万円のことが多いので、キッチンだけに50万円〜100万円かけるのは現実的ではありません。不動産投資家の定番は公団キッチンです。ネットでは3万円くらいからあります。激安ですね。
取り付けは1万円台から(ホームセンターのリフォームサービス等)。取り付け費用を含めても5万円以下でできてしまいます。大家さんは、こういう地道な努力でリフォーム費用を減らしています。
お風呂、浴室のリフォーム費用の目安
お風呂は高額です。ユニットバスを丸ごと取り換えると50万円以上、価格.comの例では100万円近くいくこともあります。そのため不動産投資家は、ユニットバスを丸ごと交換しないで済む工夫をします。
壁が傷んでいたらバスパネル(お風呂用の板)を張って補修。浴槽が傷んでいたら浴槽だけ交換——バスタブだけなら2万円台からあり、取り付け費用を入れても5万〜10万円くらいです。浴槽を塗装してピカピカにしてくれる業者さんもいます。収益物件を買うときは、お風呂のリフォームがどのレベルで必要か、見当をつけておきましょう。
一方、自宅なら「広いお風呂でのんびり湯船につかりたい」——それが明日への活力になりますから、丸ごと交換で費用が高額になりやすいです。
価格.comより
トイレのリフォーム費用の目安
和式から洋式に変える場合、15万円くらいから可能です。床がタイルかどうか、電源を設置するか、ウォシュレットにするかで価格は大きく変わります。
お金をかけたくない場合は簡易洋式トイレがおすすめ。5,000円くらいで洋式になります。築30年超のアパートなどはこれで十分だったりします。
ウォシュレットはAmazonなどで15,000円くらい。取り付けは簡単で、YouTubeの解説動画を見れば自分でも可能ですし、ホームセンターに依頼もできます。
床のリフォーム
床のリフォームは、クッションフロア、フロアタイル、フローリングの3種類。それぞれ特徴があるので、予算と好みで選びます。
クッションフロア(CF)
一番安くて施工も簡単なので、賃貸でよく使われます。大家さん仲間ではCF(シーエフ)と略されます。価格は1㎡あたり2,000〜3,000円、6畳(10㎡)で2〜3万円くらい。ほわほわして遮音性に優れていますが、タンスなどを置くと跡が残ります。
クッションフロア
クッション性に優れた大きなシート状の塩化ビニル系床材です。住宅用、土足用、店舗用と分かれており、防音機能や傷に強い機能など機能性に優れた物も数多くあります。水に強く、クッション性もあることから水周りをはじめ、住宅や店舗などあらゆる場所に使われています。
フロアタイル
好みの問題ですが、個人的にはフロアタイルが好きです。本物の木とほぼ見分けがつかないレベルで、種類も豊富、丈夫で高級感もあります。価格は1㎡あたり4,000〜5,000円、6畳で4〜5万円。CFより高いものの高品質で長持ちするので、長い目で見るとフロアタイルのほうがお得なこともあります。
フロアタイル
塩化ビニル製のタイル状の床材のこと。柄バリエーションが豊富で素材感をリアルに表現した凹凸加工も魅力です。土足対応でキズにも強く、カッター1本でカットができ施工が簡単な事から、住宅や店舗によく使用されています。
フローリング
フローリングは本物の木材を張り合わせた床材です。温かみと木の香りがあり自宅のリフォームには大人気ですが、傷の補修が大変で金額も高いため、安価な賃貸ではあまり使われません。上張りなら1㎡あたり7,000円〜、6畳で安くても7万円くらい、内容によっては10〜20万円です。
自宅のリフォームは考えているとどんどん楽しくなって、どんどん値段が上がってしまうことがよくあります(笑)。素敵なリフォームで快適なリビングになるといいですね。
リフォームの見積もり依頼方法
どのリフォーム会社に依頼するか悩むところですが、僕のおすすめは一括見積もりサイトで複数社に見積もってもらうことです。1社だけだと、その見積もりが高いのか安いのかわかりません。複数社を比較して一番納得できる会社を選ぶことで、異常に高い費用を請求されるリスクが減ります。
コンシェルジュ付きや保証付きの一括見積もりサービスもあります。友人の投資家には、リフォーム会社に1,000万円を振り込んだらそのまま倒産・持ち逃げされた事例もあるので、保証の有無は確認しておくと安心です。
リフォームの見積もり方法と費用の目安のまとめ
物件を直して満室にできたら、いよいよ出口です。第10回 物件売却の方法に進んでください。